ABNT NBR 5674: O Que Todo Síndico Precisa Saber sobre a Norma de Manutenção Predial

O Que é a ABNT NBR 5674?

A ABNT NBR 5674:2012 (Manutenção de Edificações: Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção) é a principal norma técnica brasileira que regulamenta como a manutenção de edifícios deve ser gerida. Publicada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), ela estabelece diretrizes obrigatórias para síndicos, administradoras e empresas de manutenção.

Embora seja uma norma técnica (não uma lei federal diretamente), ela tem força normativa por ser referenciada pelo Código Civil, por legislações estaduais e municipais, e por ser critério em processos judiciais envolvendo acidentes e sinistros em edificações.

Em São Paulo, a norma ganhou ainda mais peso com o Decreto Municipal 33.071/93 e suas atualizações, que tornaram a inspeção predial periódica obrigatória para edificações de determinados portes.

Os Princípios Fundamentais da NBR 5674

1. Manutenção como Sistema, Não como Ato Isolado

A NBR 5674 estabelece que a manutenção não pode ser reativa e pontual. Ela precisa ser um sistema de gestão contínuo, com:

• Programa formal de manutenção documentado
• Planejamento de curto, médio e longo prazo
• Registro histórico de todas as intervenções
• Indicadores de desempenho dos sistemas

2. Três Tipos de Manutenção

A norma classifica as atividades de manutenção em três categorias:

Manutenção Rotineira (Preventiva): Serviços de baixa complexidade realizados com alta frequência: limpeza, lubrificação, pequenos ajustes. Pode ser feita pelo zelador com treinamento adequado.

Manutenção Planejada (Preventiva/Preditiva): Intervenções programadas em intervalos definidos, baseadas no manual do fabricante e nas condições de uso. Requer empresa especializada.

Manutenção Não Planejada (Corretiva): Intervenção por falha ou desempenho abaixo do mínimo aceitável. A norma busca minimizar este tipo através das anteriores.

3. O Manual de Uso, Operação e Manutenção

A NBR 5674 articula-se com a NBR 14037 (Manual das Áreas Comuns) e a NBR 15575 (Norma de Desempenho). As construtoras são obrigadas a entregar um Manual do Proprietário e das Áreas Comuns que define:

• Os sistemas presentes na edificação
• As frequências de manutenção recomendadas
• Os responsáveis por cada tipo de manutenção
• As garantias de cada sistema

O síndico deve manter este manual atualizado e utilizá-lo como base para o programa de manutenção.

Quem é Responsável pelo Cumprimento da NBR 5674?

O Síndico como Gestor da Manutenção

O Código Civil (Art. 1.348, II e III) e a Convenção do Condomínio designam o síndico como responsável legal pela conservação das áreas comuns. A NBR 5674 detalha como essa responsabilidade deve ser exercida.

Na prática, o síndico é responsável por:

• Elaborar ou contratar a elaboração do programa de manutenção
• Garantir a execução das atividades planejadas
• Manter os registros documentais de todas as intervenções
• Prestar contas aos condôminos nas assembleias
• Contratar profissionais habilitados para cada tipo de serviço

Terceirização da Gestão

A norma permite (e muitas vezes recomenda) que o síndico contrate uma empresa especializada para gerir e executar a manutenção. Neste caso, a empresa assume a responsabilidade técnica operacional, mas o síndico mantém a responsabilidade de supervisão e contratação adequada.

Responsabilidade do Condômino

Os condôminos têm responsabilidade pela manutenção das suas unidades privativas. Sistemas que passam pela unidade (tubulações embutidas, instalações elétricas internas) são de responsabilidade do proprietário, não do condomínio.

O Que a NBR 5674 Exige: Documentação Obrigatória

Programa de Manutenção

Deve conter, no mínimo:

• Identificação de todos os sistemas a serem mantidos
• Atividades de manutenção para cada sistema
• Periodicidade de cada atividade
• Responsáveis pela execução
• Recursos necessários (materiais, equipamentos, pessoal)

Registro de Manutenção

Para cada intervenção, deve ser registrado:

• Data e hora da execução
• Descrição do serviço realizado
• Materiais utilizados
• Nome e qualificação do executor
• Observações técnicas relevantes
• Situação encontrada e situação após a intervenção

Relatório de Manutenção

Periodicamente (recomenda-se anualmente), deve ser elaborado um relatório consolidado contendo:

• Resumo das atividades realizadas versus planejadas
• Análise de desvios e justificativas
• Estado atual dos principais sistemas
• Recomendações para o próximo período

Laudos Técnicos com ART

Para determinadas atividades (inspeção estrutural, laudos elétricos, avaliação de impermeabilização), a norma exige que sejam realizadas por profissional habilitado com emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) junto ao CREA.

Frequências Mínimas Recomendadas

A NBR 5674 não fixa prazos universais, mas estabelece que as frequências devem ser baseadas nos manuais dos fabricantes, nas condições de uso e nas especificidades de cada edificação. Como referência amplamente adotada pelo mercado:

| Sistema | Frequência Mínima | |---|---| | Instalações elétricas (inspeção) | Anual | | Instalações hidrossanitárias | Semestral | | Estrutura (inspeção visual) | Semestral | | Estrutura (laudo técnico) | 5 anos ou conforme deterioração | | Fachadas (inspeção visual) | Semestral | | Fachadas (laudo técnico) | 5 anos | | Sistema de incêndio | Semestral | | Elevadores | Mensal (empresa contratada) | | Coberturas/impermeabilização | Anual | | Reservatórios de água | Semestral (limpeza e desinfecção) |

Penalidades pelo Descumprimento

Responsabilidade Civil

O síndico que não cumpre o programa de manutenção e isso resulta em dano pode ser responsabilizado pessoalmente por:

• Indenização a condôminos por danos materiais
• Ressarcimento ao condomínio por custos decorrentes da negligência
• Destituição do cargo

Responsabilidade Criminal

Em casos de acidente com vítimas decorrente de negligência na manutenção, o síndico pode responder criminalmente por lesão corporal culposa ou homicídio culposo.

Problemas com Seguro

Seguros prediais geralmente exigem evidência de manutenção preventiva como condição para indenização. Sinistros em condomínios sem programa documentado podem ter cobertura negada.

Ações Judiciais de Moradores

Moradores que sofreram danos por problemas de manutenção têm base legal sólida para acionar o condomínio e o síndico.

Como Implementar um Programa em Conformidade com a NBR 5674

Passo 1: Inventário dos Sistemas

Liste todos os sistemas e equipamentos do condomínio, com fabricante, modelo e data de instalação quando possível.

Passo 2: Revisão do Manual do Edifício

Recupere o Manual das Áreas Comuns entregue pela construtora. Se não existir ou estiver desatualizado, contrate uma empresa para elaborar.

Passo 3: Elaboração do Programa de Manutenção

Com base no inventário e no manual, defina atividades, frequências e responsáveis.

Passo 4: Contratação de Empresa Especializada

Formalize a contratação de empresa que execute o programa, com responsável técnico habilitado.

Passo 5: Implementação e Registro

Inicie as atividades conforme o cronograma e documente tudo sistematicamente.

Passo 6: Auditoria Periódica

Anualmente, revise o programa com base no desempenho observado e nas recomendações da empresa.

Conclusão

A NBR 5674 não é burocracia: é o mapa técnico para gerir um patrimônio coletivo com responsabilidade. Síndicos que implementam seus requisitos protegem os moradores, o patrimônio e a si próprios.

A Prime Manutenção Predial tem experiência de 30 anos na implementação de programas de manutenção em conformidade com a NBR 5674 em condomínios de São Paulo. Entre em contato para uma avaliação gratuita do estado de conformidade do seu condomínio.